Immobilier : ASL, Association Syndicale Libre
Pourquoi une ASL ?
Aujourd’hui, lors de la création d’un lotissement, les différents terrains à bâtir sont individualisés, la copropriété horizontale n’ayant plus la côte depuis un moment. Chaque propriétaire bénéficiera ainsi pleinement de sa maison et son jardin.
Mais les voiries pour y accéder, les espaces verts communs, nécessitent également d’être gérés et entretenus. Le principe d’une copropriété, n’étant applicable que sur du bâti, ne peut donc ici être mis en place. C’est là où la création d’une Association Syndicale Libre (ASL) prend tout son sens. En simplifiant, c’est un peu la version allégée d’un statut de copropriété qui ne s’occuperait que des voiries et espaces verts.
Oui mais une ASL…qui quoi quand comment ?
Ce statut existe depuis longtemps mais suscite beaucoup d’interrogations autant de la part des particuliers que des aménageurs. Les lotissements mis en place depuis 30 ou 40 ans commencent à montrer des signes d’usure, ici une bordure jamais réparée, là un nid de poule qui devient conséquent, ou un lampadaire en panne depuis trop longtemps etc… Et la gestion de ces parties communes n’a pas toujours été clarifiée. Vers qui alors se tourner ?
Qui est responsable ?
Dans le cadre du permis d’aménager qui a été accordé, il y a une pièce spécifique qui indique que l’aménageur s’engage à constituer une ASL dont il a la charge financière.
Lorsque les gens achètent leur lot chez le notaire, celui-ci les informera donc de cette close et de leur appartenance induite à cette ASL.
Les espaces communs seront ainsi gérés de manière privée avec un conseil syndical qui aura nommé un président, un trésorier etc… comme pour le conseil syndical d’un immeuble.
Quand constituer cette ASL ?
C’est un peu le nœud du problème.
La réponse est pourtant simple : le plus tôt possible !
Idéalement dès la vente du premier lot.
Même si les travaux ne sont pas finis sur les enrobés ou espaces verts, la constitution d’une ASL pour transférer les espaces peut être engagée. L’aménageur a de toutes façons, dans le cadre du permis d’aménager, l’obligation de terminer ses travaux conformes. Une fois ce transfert acté, l’ASL aura d’ores et déjà sa gestion mise en place. Elle sera ainsi en mesure de réceptionner les travaux et d’intervenir auprès de l’aménageur si ceux-ci ne sont pas conformes au permis.
A l’inverse, plus on avance dans le temps pour créer cette ASL, et plus les difficultés s’accumuleront. Personne, sinon des colotis parfois mécontents mais sans aucun pouvoir, pour vérifier et réceptionner les travaux. 10 ans après l’aménageur aura peut-être même disparu du circuit.
Comment réaliser cette ASL ?
Il est donc dans l’intérêt de tous, dont celui de l’aménageur de créer cette ASL au plus tôt. Très régulièrement nous recevons des demandes d’aménageurs dont le notaire freine des quatre fers pour constituer cette ASL. Ce n’est bien évidemment pas la partie juridique qui les effarouchent mais plutôt la partie purement technique liée aux voiries.
Ces compétences qui font partie de l’ADN du Géomètre-Expert lui donne un avantage à la réalisation de cette ASL. De par son métier il connait bien les VRD et la gestion des espaces publics. Pour peu qu’il ait eu en charge ce chantier dès son origine, c’est un sujet qu’il maîtrisera parfaitement.
Son agrément de syndic lui permettra alors de rédiger facilement les statuts comme pour une association classique et d’en organiser la première Assemblée Générale.
Une fois le procès-verbal de l’assemblée rédigé avec l’identité des copropriétaires, président trésorier des personnes dans la 1ere assemblée à récupérer les espaces pour l’ASL,personne morale qui va gérer les espaces, acte chez le notaire de transfert de propriété entre l’aménageur et l’ASL. Et au final envoi de tous ces elts par le cabinet Nicolas là en préfecture pour constituer l’ASL qu’elle ait une existence juridique avec se statuts déposés l’identitté de ses propriétaires identité du pdt, trésorier etc…
Syndic or not syndic ?
Lors de la constitution de l’ASL et de sa 1ère Assemblée Générale, le Géomètre-Expert qui a réalisé toute la maitrise d’œuvre des réseaux et des voiries aura toutes les facilités d’expliquer le fonctionnement et la gestion du réseau d’eaux usées, du poste de refoulement, de l’armoire de commande d’éclairage public etc… Les personnes constituant cette ASL auront ainsi toutes les clés pour décider de gérer par eux-mêmes ou d’en donner la charge au syndic.
Tout dépendra généralement de la taille du lotissement. Les adhérents d’une petite ASL, d’un lotissement de 10 lots par exemple, peuvent facilement s’entendre ensemble pour la gestion commune et auront tout intérêt à s’organiser par eux-mêmes pour un devis de paysage ou refaire un bout d’enrobé.
Lorsque l’ASL est plus conséquente, avec une soixantaine de lots par exemple, il est sans doute plus pertinent d’en demander la gestion à un syndic qui saura apporter son conseil et jouer le rôle d’arbitre lorsque de nombreux avis divergent.
pourquoi, qu’apporte le syndic? diplomatie ? problèmes rencontrés s’ils gèrent par eux memes.
Autre alternative : une fois créée, une ASL peut très bien demander de rétrocéder ces espaces à la mairie pour qu’elle en assure l’entretien. En cas d’acceptation de la mairie, un acte notarié transfère ces espaces qui passent ainsi dans le domaine public.
Au final, que des heureux !
De plus en plus de demandes autour des ASL arrivent au Cabinet Nicolas Associés. Et c’est logique : les compétences du Géomètre-Expert combinés à ses capacités de gestion de syndic ravissent les aménageurs comme les notaires, trop heureux de régulariser cette partie technique avec laquelle ils se sentent moins à l’aise.
Les colotis trouvent là aussi un motif de satisfaction car ce cadrage juridique leur permet de prendre en charge l’entretien de leur patrimoine commun et de ne pas le voir partir à vau-l’eau.